開発行為とは

都市計画法上、「開発行為」とは、「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う区画形質の変更をいう。」と定義されます。
区画、形質の変更とは下記のようなケースが該当します。

  • 区画の変更・・・道路築造や擁壁設置等による土地の物理的状況の区分の変更
  • 形質の変更・・・ 切土・盛土等による土地の物理的形状の変更

家を建築したり、特定工作物(コンクリートプラント、ゴルフコース、1ha以上のレジャー施設等)を建設するにあたり、上記のような行為を伴う場合が開発行為に該当します。
なお、下記のような場合は開発行為に該当しません。

  • 区画形質の変更が行われる土地に建築物の建築または特定工作物の建設をしない場合
  • 特定工作物以外の工作物の建設を目的とする土地の造成(鉄塔建設のための造成など)
  • 単なる土地の分合筆(権利区画の変更)
  • 既存宅地における建築に伴う整地、基礎打ち等建築行為と一体不可分の形質の変更

開発許可を必要とする場合

都市計画区域または準都市計画区域において開発行為を行う場合、行為の着手前に都道府県知事(指定都市、中核市、特例市は市長)の許可を受けなければなりません。
開発許可の申請は、次のような場合に必要です。

都市計画区域市街化区域1,000㎡以上の開発行為(東三河地域)
※三大都市圏の一定地域では500㎡以上
市街化調整区域一定の場合を除く全ての開発行為
※原則は開発行為が禁止される。
一定の条件に該当する場合のみ
開発許可を受けることができる。
未線引区域3,000㎡以上の開発行為
準都市計画区域3,000㎡以上の開発行為
都市計画及び準都市計画区域外10,000㎡以上の開発行為

開発許可が不要な場合

下記に該当する場合には開発許可は不要です。(都市計画法29条)

1. 上表の規模未満の開発行為(1号)
2. 市街化区域以外の区域において、農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従業者の住宅の建築を目的とする開発行為(2号)
3. 鉄道施設、図書館、公民館、変電所等の一定の公益施設の建築を目的とする開発行為(3号)
4. 都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業として行う開発行為(4~8号)
5. 公有水面埋立事業の施行として行う開発行為(9号)
6. 非常災害応急措置として行う開発行為(10号)
7. 通常の管理行為、軽易な行為として行う開発行為(11号)

  • 都市計画法の改正により、これまで開発許可が不要とされていた社会福祉施設、医療施設、学校の建築の用に供する目的で行う開発行為は、開発許可が必要になりました。

市街化調整区域で開発許可を受けられる場合

市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止されていますが、下記のいずれかに該当するものは開発許可を受けることができます。(都市計画法34条)

1. 日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設または公益上必要な建築物(1号) ※居住施設を含まないこと(併用住宅は不可)
2. 鉱物資源、観光資源の有効利用上必要な施設(2号)
3. 農林漁業用施設または農林水産物の処理、貯蔵、加工施設(4号)
4. 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律による所有権移転等促進計画にしたがって行われる農林業等活性化基盤施設(5号)
5. 中小企業団地、中小企業の共同化、集団化等に寄与する工場、店舗等の施設(6号)
6. 市街化調整区域内の既存工場と密接な関連(生産活動上)のある工場等の施設(7号)
7. 火薬類取締法に規定する火薬庫等の施設(8号)
8. 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所・ドライブイン等の施設(9号)
9. 地区整備計画または集落地区整備計画が定められている区域で行うもので、当該地区計画の内容に適合するもの(10号)
10. 市街化区域に近隣接する一定の地域のうち、条例で指定する区域において、条例で定める周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物の建築等を目的とするもの(11号)
11. 市街化区域では困難または不適当であり、かつ、市街化を促進させないもので、条例において、区域、目的または予定建築物の用途を限り定められたもの(12号)
12. 市街化調整区域決定時、既に権利を有していたもの(13号)
13. 市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの(14号)

  • 都市計画法の改正により、大規模開発の基準(旧第34条第10号イ)が廃止されました。

建築許可とは

市街化調整区域において開発行為を伴わない建築物等(制限対象外の建築物等を除く)を建築する場合には建築許可が必要です。(都市計画法43条)

スプロール防止の趣旨から、市街化調整区域において開発行為を伴わない建築行為を行う場合には開発許可と同様に制限が課されます。したがって、制限対象外の建築物等を除き、市街化調整区域において建築物等を建築する場合には、開発許可か建築許可のいずれかの許可が必要になります。

開発許可申請の流れ

1. 事前相談

開発行為に関係する各課において設計の留意点等について打合せを行い、設計条件を整理します。

2. 事前協議

関係各課が設計の細部チェックを行います。この結果による細部指示を受けて設計を完成させます。

3. 32条同意・協議

開発行為に関係する既存公共施設等の管理者の同意を得、新設公共施設等の管理者と協議を行います。

4. 開発許可申請

32条同意書及び協議済書を添付して、都市計画法第29条第1項に規定する許可の申請を行います。
※市街化調整区域は開発審査会の審議を要します。

5. 開発行為の許可

6. 工事着手

あらかじめ開発行為着手届を提出してから工事に着手します。

7. 完了検査

工事完了後、工事完了届を提出して完了検査を受けます。

8. 完了公告

完了検査に合格すると、工事が完了した旨が公告されます。

9. 建築確認申請

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